1. Новостройки дорожают

В Петербурге за первый квартал цены на новостройки в спальных районах выросли на 7,7%. Средние цены на первичное жильё увеличились на 3,3%, превысив уровень 153 000 рублей за квадратный метр.

В 2021-м быстрее дорожает строящееся жильё в центре города (плюс 13% за первый квартал), но за год с явным отрывом поднялись в цене новостройки на спальных территориях, в том числе – удалённых от метро: примерно плюс 40%. В остальных зонах годовой прирост находится в пределах 24-26%.

Средние цены в спальных районах преодолели отметку 170 000 рублей за «квадрат». Это примерно соответствует уровню столичных ценников двухлетней давности, на начало 2019 года.

По мнению аналитиков, себестоимость растёт из-за ослабления рубля, увеличения стоимости материалов и заёмного финансирования, а также дефицита рабочих рук. Спрос поддерживают в основном приезжие и частные инвесторы.

В Ленобласти уже в начале года индекс средней стоимости квадратного метра впервые перевалил за психологически важную отметку 100 000 рублей. На конец марта этот показатель составляет 106 690 рублей.

За год (с марта 2020-го) цены на жильё в новостройках Ленобласти увеличились на 25,7%.

Отставание по темпам роста от спальных районов Петербурга возросло с 30 до 37%, от удалённых городских территорий – с 11 до 19%.

По среднему бюджету сделки разница увеличивается. Год назад типичная областная квартира по ДДУ обходилась покупателю на 1,95 млн дешевле городской новостройки, сейчас – на 2,1 млн.

В ценовом рейтинге соседних с Петербургом районов лидируют Ломоносовский и Всеволожский (более 100 000 рублей за квадратный метр). Заметно отстаёт Тосненский.

Из близких к мегаполису локаций наибольший годовой прирост в Новогорелово. Самые доступные по цене квартиры поблизости от городских границ продают в Романовке и Фёдоровском.

Выбор областных проектов становится всё более скудным: за год количество ЖК сократилось более чем на 40%. В марте 2020-го можно было выбирать квартиры в 91 новостройке, в марте 2021-го ассортимент сократился до 53. Однако, проигрывая в количестве, областные застройщики добирают масштабом: по числу объектов доля области в структуре предложения по агломерации за год уменьшилась с 23 до 19% по числу объектов, а по числу квартир – увеличилась с 19 до 32%.

Покупательская активность, подогретая льготной ипотекой, упёрлась в потолок цен.

Сейчас главным рыночным фактором становится не стоимость «квадрата» и даже не общий бюджет покупки. А размер ежемесячного платежа по ипотечному кредиту. Тот факт, что платить банку придётся на несколько лет дольше, отечественный покупатель не принимает во внимание: кто знает, что будет через 15–20 лет, к моменту погашения кредита.

Поэтому объём ипотечного кредитования пока неуклонно растёт, параллельно с сокращением количества сделок. Граждане покупают всё меньше жилья, но тратят на это всё больше денег.

Застройщиков такая ситуация полностью устраивает. Выручка ведущих девелоперских компаний за прошлый год выросла от 20 до 40%. А доля себестоимости в выручке застройщиков, по данным ЦБ РФ, увеличилась на 2–2,5%. Так что когда строители сетуют на рост издержек, они (отчасти) лукавят. Пока доходы с большим запасом перекрывают некоторое увеличение затрат. Конечно, на следующем этапе может наступить время, когда доходы упадут, а издержки останутся. Но строители склонны думать об отдалённых перспективах не больше, чем ипотечные заёмщики. У них сейчас другие задачи: куда пристроить накопленную выручку? В валюту, в биткоины, в новые участки?

В Ленобласти снижение количества ДДУ на фоне торможения спроса началось уже в прошлом году (см. табл. 3 и 4), поэтому в областных новостройках ситуация более стабильная и предсказуемая. Но и в области ипотека также растёт с существенным опережением количеcтва сделок в новостройках.

2. Дольщики без защиты

Правительство изменило правила работы для Фонда защиты прав дольщиков. Деньги на долгострои получить будет труднее.

Премьер-министр Михаил Мишустин подписал постановление №575. Документ дополняет и отчасти меняет порядок принятия решений о федеральной помощи пострадавшим дольщикам.

У Фонда защиты прав дольщиков стало больше оснований для того, чтобы отказаться от участия в судьбе проблемных объектов.

Чтобы претендовать на федеральную помощь, долгострой должен соответствовать ряду условий. В том числе: застройщик должен находиться в процедуре банкротства; готовность объекта – не менее 50%; дом и участок не находятся под арестом; действуют актуальные ТУ для подключения к сетям; есть положительное заключение экспертизы; регион заключил с Фондом соглашение о софинансировании. Общие требования: назначение участка соответствует целям строительства, если объект в зоне с особыми условиями – это учтено. Всего восемь пунктов. И федеральное софинансирование для конкретного долгостроя может быть открыто, только если соблюдены все восемь условий.

Новые правила означают «сужение фильтра» для финансирования достройки проблемных объектов, ведь у дольщиков нет возможности повлиять на выдачу действующих ТУ или на снятие арестов в уголовном деле. Они могут только ходатайствовать об этом перед следователем.

Требования 50-процентной готовности – ещё один фильтр.

По данным областного госстройнадзора, в Ленобласти насчитывается 203 проблемных жилых объекта. Обманутых дольщиков – около 18 500 человек.

3. Что будет с ипотекой?

Доступность жилья – ухудшается. В 2020-м среднегодовой доход позволял условному россиянину приобрести 5,7 кв.м жилья. В конце 2020-го доля расходов на жильё достигла максимума с 2013 года. Цены растут – по данным аналитики ЦИАН рост цен на жилье в 2020 составил плюс 27,6% для Петербурга, плюс 27,1% – для Ленобласти, соответственно.

По мнению аналитиков количество ипотечных кредитов на новостройки в 2021 году сократится на 24,2% и составит 366 000; объём снизится на 5,5%, с 1498 до 1415 млрд рублей. Во втором полугодии средние ставки вырастут до 7,5%. До конца года цены и средняя сумма кредита вырастут ещё на 10%. Ситуацию отчасти смягчит увеличение среднего срока кредитования – до 20 с половиной лет. Это поможет удержать на приемлемом уровне среднюю сумму платежа.

Отдалённая перспектива – тревожна. В основном по демографическим причинам. Основные покупатели жилья в новостройках – граждане в возрасте от 25 до 45 лет. На начало 2019-го их численность составляла 45,3 млн человек. На 1 января 2020-го – уже на полмиллиона меньше: 44,8 млн человек. А за ближайшие 10 лет эта платёжеспособная и привлекательная для маркетологов группа сократится ещё на 33,2% – до 35,4 млн человек. И вирус здесь ни при чём: поколение 90-х было малочисленным. Мигранты не помогут – их роль на рынке новостроек невелика.

Более 80% самозанятых получают отказ при обращении в банки за ипотечными кредитами. Кредиторы не считают самозанятых надёжными заёмщиками, даже если их подтверждённый ежемесячный доход составляет 100 000 рублей и более. В этой группе – 60% отказов.

Доля отказов в ипотечных займах растёт в целом по рынку. По данным РБК и НБКИ, в декабре 2020-го было одобрено 69,1% заявок на ипотечные кредиты, в феврале 2021-го – 63,8%. Финансисты связывают это с ростом цен на жильё и стагнацией доходов: подтверждённого заработка потенциальных заёмщиков всё чаще не хватает для комфортного погашения платежей. При этом в автокредитовании и в сегменте потребительских займов доля отказов не изменилась.

В финансовом секторе идёт драматичная борьба жадности с осторожностью: кредитование хочется увеличивать, а вот за счёт каких групп – не вполне понятно. Возможно, самозанятые станут новым перспективным сегментом. Сейчас такой категории граждан насчитывается в Петербурге – около 100000, а в Ленинградской области – 16800.

15 апреля Дума приняла поправки в закон о поддержке многодетных: направить средства в размере до 450 тысяч рублей можно будет на погашение ипотеки, взятой не только под квартиру или дом, но и под строительство дома или на оплату паевого взноса члена жилищно-строительного кооператива.

Пока банки не слишком охотно кредитуют многодетных: расходы у них большие, доходы не всегда устойчивые, а в случае дефолта выселить без громкого скандала не получится.

Под какое жилье возможна ипотека? Где самые выгодные условия? Как выбрать банк и быстро оформить все документы? Почему банк отказал Вам в выдаче кредита? Можно ли получить ипотеку под материнский капитал без подтверждения дохода? Как взять ипотеку с плохой кредитной историей?

Мы ответим на любые вопросы по ипотеке, поможем выбрать наиболее выгодные условия.

Так что же выбирать новостройку или квартиру на вторичном рынке жилья?

Обращайтесь в АН «Кристалл» и мы расскажем Вам обо всем подробно, ответим на все интересующие Вас вопросы: на что обращать внимание при выборе квартиры, как купить квартиру дешевле, как получить налоговый вычет. Консультации наших специалистов по недвижимости и юриста бесплатны.