Банкротство может затронуть не только самих должников, но и граждан, которые имели неосторожность приобрести квартиру у банкрота.
Банкротство прочно вошло в нашу жизнь, однако большинство людей безразлично относятся к банкротству, полагая, что это не касается ни их лично, ни их имущества. Максимум на что могут рассчитывать признанные банкротами граждане – это сочувствие либо злорадство, в зависимости от личности банкрота.
Следует напомнить, с октября 2015 года в России появился институт личного банкротства, в соответствии с которым любой гражданин, имеющий долги по денежным обязательствам или по уплате обязательных платежей, может обратиться в арбитражный суд с заявлением о своем банкротстве и избавиться от финансовых обязательств.
ПОСЛЕДСТВИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ КВАРТИРЫ У БАНКРОТА
Введение процедуры банкротства физических лиц затронуло не только самих банкротов, но и граждан, которые имели неосторожность приобрести квартиру у потенциального банкрота. Если в последующем продавец будет признан банкротом, то такая сделка может быть признана недействительной.
В соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в случае банкротства гражданина недействительными будут признаваться не все сделки, а лишь «подозрительные» сделки банкрота, а также те из них, которые повлекли за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами.
Так, могут быть оспорены сделки банкрота с не равноценным встречным исполнением, совершенные им в течение одного года до признания его банкротом. В частности, когда цена, указанная в договоре купли-продажи, значительно ниже рыночной стоимости квартиры.
КТО ВПРАВЕ ТРЕБОВАТЬ ПРИЗНАНИЯ СДЕЛКИ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОЙ
Сделки банкрота могут быть признаны арбитражным судом недействительными по заявлению финансового управляющего, конкурсного кредитора или налогового органа. Это означает, что теперь при заключении договора купли-продажи квартиры требуется тщательная проверка финансового положения продавца на предмет наличия признаков банкротства.
Чтобы не приобрести квартиру у банкрота, следует до совершения сделки проверить в банке данных исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов информацию о наличии исполнительных производств, возбужденных в отношении продавца квартиры, и на чем основаны содержащиеся в нем требования.
Помимо этого, необходимо также ознакомиться с картотекой арбитражных дел, из которой можно выяснить, подавалось ли в арбитражный суд заявление о признании продавца банкротом и возбуждено ли в отношении банкрота дело о его банкротстве. Имеется еще ряд Интернет-ресурсов, на которых можно получить информацию о продавце.
КАК СНИЗИТЬ РИСКИ ПРИОБРЕТЕНИЯ КВАРТИРЫ
Но даже самостоятельно проделав всю эту работу, покупатель не получит 100 % гарантии того, что не столкнется с покупкой квартиры банкрота. Если информация о продавце в вышеуказанных базах отсутствует, то это не означает, что у него нет задолженностей – возможно, кредиторы еще не обратились в суд с соответствующими требованиями.
Нужно очень осторожно относиться к приобретению квартиры, у которой недавно произошла смена собственника, а также к квартирам, полученным по договору дарения или выставленным на продажу по значительно более низкой цене, чем аналогичные объекты. Все эти признаки свидетельствуют о риске совершения сделки с квартирой.
Таким образом, могут быть признаны недействительными сделки банкрота с заниженной ценой квартиры, сделки, заключенные между родственниками, сделки, которые причинили вред имущественным правам кредиторов продавца, а также те, что повлекли за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими.
Существенно снизить риски признания сделки недействительной позволит только тщательная проверка продавца на признаки банкротства. Провести такую проверку поможет юрист, специализирующийся на банкротстве и сопровождении сделок с недвижимостью, который сможет оценить перспективы сделки с квартирой.
Если вам нужен квалифицированный специалист и опытный юрист по недвижимости, обращайтесь в агентство недвижимости “Кристалл”.